Polska liderem wzrostu cen mieszkań w Europie w 2024 roku

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych potwierdza swoją pozycję jako jeden z najbardziej dynamicznych w Europie. W 2024 roku ceny mieszkań wzrosły średnio o ponad 19% rok do roku, plasując Polskę na pierwszym miejscu w Europie wśród analizowanych krajów. Wynik ten pokazuje odporność popytu, mimo wysokich kosztów kredytu oraz ograniczonej podaży nowych lokali.

Dynamika w głównych miastach

Najsilniejsze wzrosty odnotowano w największych ośrodkach miejskich:

• Kraków: +28,1% – najwyższy wynik w kraju,
• Łódź: +22,7%,
• Warszawa: +21,7%, co daje jej trzecie miejsce wśród stolic europejskich.

Pod względem wartości absolutnych, cena nowego budownictwa w Warszawie osiągnęła 3 849 €/m², przewyższając m.in. Rzym i zbliżając się do poziomów stolic Europy Środkowej. Kraków, z ceną na poziomie 3 800 €/m², pokazuje, że także miasta średniej wielkości osiągają wysokie wartości, co potwierdza rosnącą atrakcyjność rynku miejskiego.

Ceny i wynajem na tle Europy

Mimo szybkiego wzrostu, średnia cena krajowa (2 792 €/m²) pozostaje niższa od mediany europejskiej (3 739 €/m²), co wskazuje na potencjał dalszego rozwoju – szczególnie w miastach wschodzących. Rynek najmu pozostaje bardziej stabilny:

• Warszawa: 17,9 €/m²,
• Kraków, Gdańsk, Wrocław: 14,6 – 15,3 €/m².

Rozbieżność pomiędzy rosnącymi cenami sprzedaży a umiarkowaną dynamiką czynszów wskazuje jednak na coraz trudniejszy dostęp do własności mieszkaniowej dla gospodarstw domowych.

Dostępność i finansowanie

Relacja cen mieszkań do dochodów pokazuje rosnące wyzwania w zakresie dostępności:

• Warszawa: zakup mieszkania o powierzchni 70 m² wymaga 9,7 roku średnich zarobków brutto,
• Kraków: 9,3 roku,
• Katowice: nieco ponad 7 lat.

Dodatkowym obciążeniem pozostają koszty kredytu – średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło poziom 7,67%, co daje Polsce drugie miejsce w Europie.

Podaż pod presją

Liczba nowych mieszkań oddanych do użytku w 2024 roku nie nadąża za rosnącym popytem:

• Warszawa: spadek o 37% względem średniej z ostatnich pięciu lat,
• Wrocław: -45%,
• Katowice: -23%,
• Kraków: -15%.

Ograniczona podaż w połączeniu z wysokim popytem utrzymuje presję na wzrost cen, szczególnie w miastach o dużej atrakcyjności gospodarczej i demograficznej.

Szanse i wyzwania dla inwestorów

Obecna sytuacja rynkowa łączy w sobie zarówno szanse, jak i ryzyka. Z jednej strony, szybki wzrost cen oraz stabilny popyt sprzyjają atrakcyjnym stopom zwrotu – zarówno w segmencie zakupów bezpośrednich, jak i inwestycji w wynajem. Z drugiej strony, wysokie koszty finansowania i ograniczony dostęp do mieszkań dla nowych nabywców mogą zwiększać zmienność rynku i wymagają ostrożnych, selektywnych strategii. Kluczowe staje się wskazanie lokalizacji z trwałym popytem, wciąż konkurencyjnymi cenami i perspektywami rozwoju w średnim okresie.

Perspektywy

Polska utrzymuje znaczący potencjał wzrostu rynku mieszkaniowego. Dalszy rozwój będzie jednak wymagał:

• zwiększenia podaży nowych mieszkań,
• poprawy dostępności kredytu,
• zapewnienia równowagi między popytem a podażą.

To właśnie te elementy przesądzą o stabilizacji rynku i utrzymaniu jego długoterminowej dynamiki.

Źródła: Business Insider Polska | Deloitte Polska